Betriebsstrom vs. Allgemeinstrom: der Abrechnungsfehler, der Verwaltungen teuer zu stehen kommt
Es klingt nach einer Formalie, ist aber ein echtes Haftungsrisiko: Wer den Betriebsstrom der Heizung in die Position „Allgemeinstrom“ packt, rechnet nach ständiger BGH-Rechtsprechung falsch ab – und riskiert eine teil-unwirksame Betriebskostenabrechnung. Hier steht, wo die Grenze verläuft, was Gerichte dazu sagen und warum sauber getrennte Lieferstellen zugleich der erste Schritt zu niedrigeren Energiekosten sind.
Allgemeinstrom und Betriebsstrom sind nicht dasselbe
In vielen Abrechnungen läuft beides unter einer Sammelposition „Allgemeinstrom“ – und genau das ist der Fehler. Allgemeinstrom ist der Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlich genutzter Bereiche: Treppenhaus, Keller, Flure, Außen- und Hofbeleuchtung (§ 2 Nr. 11 BetrKV). Betriebsstrom dagegen versorgt technische Anlagen – Aufzug, Heizungspumpen, Tiefgaragentore, Lüftung. Diese beiden Kostenarten dürfen nicht in einen Topf geworfen werden.
Der teure Klassiker: Heizungs-Betriebsstrom im Allgemeinstrom
Der häufigste und folgenreichste Fehler betrifft den Betriebsstrom der Heizungsanlage. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt (BGH, Urteil vom 03.06.2016 – V ZR 166/15): Der Strom, den die zentrale Heizung für Pumpen und Steuerung verbraucht, gehört zu den Heizkosten und ist nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig umzulegen – nicht pauschal über den Allgemeinstrom. Wird er trotzdem in die Allgemeinstrom-Position gepackt, ist die Umlage angreifbar.
Warum das für die Verwaltung zum Problem wird
Eine unsauber aufgebaute Abrechnung ist nicht nur ein Schönheitsfehler. Gerichte werten eine pauschale Sammelposition wie „Allgemeinstrom Haus“ als formell unwirksam und gehen von einer Teilunwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus (so etwa LG Hamburg, Urteil vom 28.05.2013 – 316 S 90/12). Das bedeutet: Der betreffende Posten kann herausfallen, Eigentümer oder Mieter können widersprechen – und die Verwaltung steht in der Nachweispflicht. Sauber getrennte Lieferstellen und Kostenarten sind damit auch eine Frage der Rechtssicherheit.
Leerstand: Wer den Allgemeinstrom leerer Einheiten trägt
Ein weiterer Punkt, der oft übersehen wird: Steht eine Wohnung leer, darf ihr Anteil am Allgemeinstrom nicht einfach auf die übrigen Parteien verteilt werden. Den auf die leerstehende Einheit entfallenden Anteil trägt der Eigentümer. Wird das nicht berücksichtigt, ist die Verteilung fehlerhaft.
Getrennte Lieferstellen sind auch bares Geld
Die saubere Trennung ist nicht nur juristisch geboten, sie ist der Ausgangspunkt jeder Kostenoptimierung. Erst wenn jede Lieferstelle – Allgemeinstrom, Heizung, zentraler Gasbezug – einzeln erfasst ist, lässt sich prüfen, welcher Vertrag zu teuer läuft und wo Bündelung lohnt. Genau das leistet das kostenlose Lieferstellen-Audit: Es bringt Ordnung in den Bestand, deckt falsch zugeordnete oder in der Grundversorgung laufende Lieferstellen auf und schafft die Grundlage für eine korrekte Abrechnung. Dass regelmäßige Prüfung dabei nicht nur klug, sondern rechtlich geboten ist, zeigt der Beitrag zum Wirtschaftlichkeitsgebot.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Betriebsstrom & Allgemeinstrom – gut zu wissen
Allgemeinstrom ist der Strom für die Beleuchtung gemeinschaftlicher Bereiche (Treppenhaus, Keller, Außenbeleuchtung). Betriebsstrom versorgt technische Anlagen wie Aufzug, Heizungspumpen oder Garagentore. Beide Kostenarten müssen in der Abrechnung getrennt ausgewiesen werden.
Nein. Nach dem BGH-Urteil vom 03.06.2016 (V ZR 166/15) gehört der Betriebsstrom der zentralen Heizungsanlage zu den Heizkosten und ist nach der Heizkostenverordnung verbrauchsabhängig umzulegen – nicht pauschal über den Allgemeinstrom.
Gerichte werten eine pauschale Sammelposition „Allgemeinstrom“ teilweise als formell unwirksam (z. B. LG Hamburg, 316 S 90/12). Der Posten kann dann aus der Abrechnung herausfallen und Eigentümer oder Mieter können widersprechen. Die Verwaltung trägt die Nachweispflicht.
Den auf eine leerstehende Einheit entfallenden Anteil am Allgemeinstrom trägt der Eigentümer. Er darf nicht auf die übrigen Parteien umgelegt werden.
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