Wirtschaftlichkeitsgebot: Wann Hausverwalter für zu teuren Energieeinkauf haften

Was das Wirtschaftlichkeitsgebot verlangt

Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist gesetzlich verankert: Nach § 556 Abs. 3 BGB ist über die Vorauszahlungen der Betriebskosten jährlich abzurechnen und dabei „der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten“. Übersetzt heißt das: Wer umlagefähige Kosten verursacht und weitergibt, muss sie in einem angemessenen Verhältnis zu Art und Umfang der Leistung halten. Maßgeblich sind nicht die persönlichen Vorstellungen des Verwalters, sondern eine objektive Betrachtung des Einzelfalls. Das Gebot betrifft ausdrücklich auch die Energieversorgung – Strom, Gas und Wärme gehören zu den Positionen, die regelmäßig auf Marktüblichkeit zu prüfen sind.

Wichtig: Es geht nicht um den billigsten Tarif

Ein verbreitetes Missverständnis: Das Wirtschaftlichkeitsgebot zwingt niemanden, stets den absolut billigsten Anbieter zu wählen. Ein etwas höherer Preis für mehr Preissicherheit, Ökostrom oder einen verlässlichen Versorger ist zulässig. Verboten ist nicht der bewusst gewählte, etwas teurere Vertrag – verboten ist das untätige Verharren in unnötig teuren Konditionen. Genau hier liegt in der Praxis das Problem: Alt-Verträge mit veralteten Preisklauseln oder – der klassische Fall – der stillschweigende Verbleib in der Grundversorgung, dem in der Regel teuersten Tarif überhaupt.

Gilt das auch für WEG-Verwalter?

Ja. Der Wortlaut des § 556 BGB betrifft zunächst das Mietverhältnis, doch der Grundgedanke greift sinngemäß auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft. WEG-Verwalter sind im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung (§ 19 WEG) verpflichtet, die Mittel der Gemeinschaft schonend und wirtschaftlich einzusetzen. Ein regelmäßiger Preisvergleich für die gemeinschaftlichen Lieferstellen – Allgemeinstrom, Heizung, zentraler Gasbezug – gehört zu dieser Sorgfalt. Das Gebot gilt damit weitgehend unabhängig von der Eigentümerstruktur: für den privaten Vermieter ebenso wie für die WEG-Verwaltung. Wer über einen Wechsel entscheidet und was dabei formal nötig ist, steht im Beitrag Wer entscheidet über den Stromvertrag der WEG?.

Wann ein Verstoß naheliegt

Fachlich anerkannt ist: Wird Energie über einen alten, teuren Tarif oder sogar über die allgemeine Grundversorgung bezogen, liegt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nahe – vor allem, wenn über längere Zeit kein Vergleich stattgefunden hat. Typische Warnzeichen im Bestand: Lieferstellen, die seit Jahren nicht ausgeschrieben wurden; automatisch verlängerte Verträge; Objekte, die nach einem Verwalterwechsel oder einer Übernahme unbemerkt in die Grundversorgung gerutscht sind. Kurz gesagt: Der Fehler ist selten der falsche Tarif – der Fehler ist, gar nicht erst geprüft zu haben.

Die möglichen Folgen

Ein Verstoß bleibt nicht folgenlos. Erstens: Mieter oder Eigentümer können überhöhte Kosten anteilig kürzen – Beträge, die nachweislich über dem marktüblichen Niveau liegen und auf Untätigkeit zurückgehen, müssen nicht in voller Höhe getragen werden. Zweitens, und für Verwalter der ernstere Punkt: Sind der Gemeinschaft durch nachweisbare Nachlässigkeit höhere Kosten entstanden als nötig, kommen Regress- bzw. Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter in Betracht. Ein „das haben wir immer so gemacht“ schützt dabei rechtlich nicht – im Gegenteil, es belegt eher, dass eine fällige Prüfung unterblieben ist.

Wie Verwalter sich absichern – in drei Schritten

Die gute Nachricht: Die Pflicht lässt sich mit überschaubarem Aufwand erfüllen, und wer sie erfüllt, ist auf der sicheren Seite. Erstens – alle Lieferstellen je Objekt erfassen: Allgemeinstrom, Heizung, zentraler Gasbezug. Bei gewachsenen Beständen sind es oft mehr, als die Aktenlage vermuten lässt. Zweitens – Tarife und Laufzeiten prüfen, insbesondere auf Grundversorgung und stillschweigend verlängerte Alt-Verträge. Drittens – das Ergebnis dokumentieren. Entscheidend ist nicht, dass am Ende immer gewechselt wird, sondern dass die Prüfung nachvollziehbar stattgefunden hat. Genau diese Dokumentation ist im Streitfall Ihr Schutzschild.

Prüfung und Nachweis in einem: das Lieferstellen-Audit

Das kostenlose Lieferstellen-Audit von Energiehelden24 erfasst den gesamten Energiebestand systematisch, prüft jeden Vertrag auf Marktüblichkeit und legt schwarz auf weiß offen, wo Kosten über dem Nötigen liegen. Damit erfüllen Sie das Wirtschaftlichkeitsgebot und haben zugleich den Nachweis in der Hand, dass geprüft wurde. Für die Verwaltung bedeutet das keinen Mehraufwand: Sie stellen die letzten Abrechnungen bereit, den Rest übernehme ich. Eine Vergütung fällt nur im Fall eines Wechsels an – und wird vom Energieversorger getragen, nicht von der Gemeinschaft. Wie viel dabei herauskommen kann, zeigen die dokumentierten Fallstudien: von rund 19.729 € Jahresersparnis in Oberhausen bis 43.328 € in Emmerich.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Für die verbindliche Bewertung einer konkreten Situation wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin oder einen Rechtsanwalt.