Energieversorgung für Hausverwaltungen: Die fünf Bereiche und wo tatsächlich Spielraum besteht

Warum die Unterscheidung wichtig ist

In einer typischen Liegenschaft laufen mehrere Energiethemen nebeneinander: der Allgemeinstrom für Treppenhaus und Aufzug, die zentrale Gasheizung oder ein Fernwärmeanschluss, die Zähler und ihr Betreiber, vielleicht eine PV-Anlage auf dem Dach. Von außen sieht das wie ein Themenblock aus. In der Praxis gelten für jeden dieser Punkte andere Regeln – und in einem Fall gibt es überhaupt keinen Wettbewerb.

Wer das nicht trennt, verliert Zeit an Stellen ohne Hebel und übersieht die, an denen fünfstellige Beträge liegen. Deshalb zuerst die Sortierung, dann die Empfehlung.

1. Strom- und Gasbeschaffung – hier liegt der Hebel

Strom und Gas sind die einzigen Bereiche, in denen Sie den Lieferanten frei wählen und den Preis verhandeln können. Für einen Immobilienbestand heißt das konkret: Allgemeinstrom, Wärmestrom für Wärmepumpen und Nachtspeicher, Gas für Zentralheizungen, Zähler in Leerständen und Gewerbeeinheiten.

Der größte einzelne Posten ist fast immer die Grundversorgung. Lieferstellen landen dort nach Vertragsende, Eigentümerwechsel oder schlicht, weil sie nie umgestellt wurden. Der Wechsel in einen Sondervertrag senkt den Arbeitspreis und die Konzessionsabgabe – und zwar unabhängig davon, ob es sich um eine Wohnung, einen WEG-Allgemeinzähler oder eine Gewerbeeinheit handelt. Die Einordnung dazu steht unter Grundversorgung bei Hausverwaltungen.

Der zweite Hebel ist Menge. Einzelne Lieferstellen sind für Versorger uninteressant; viele Geschäftskundentarife setzen Mindestmengen an. Erenja beispielsweise beginnt bei 100.000 kWh Strom beziehungsweise 250.000 kWh Gas. Ein einzelner Allgemeinstromzähler erreicht das nie. Ein Portfolio aus dreißig Lieferstellen schon. Wie das abläuft, steht unter Bündelausschreibung für WEGs und Rahmenverträge für Hausverwaltungen.

2. Wärmeversorgung – zwei Fälle, die man nicht verwechseln darf

Zentrale Gasheizung: Das ist ein normaler Gasliefervertrag. Verhandelbar, ausschreibbar, bündelbar wie jede andere Lieferstelle auch.

Fernwärme: Nicht verhandelbar. Das Netz gehört einem einzigen Betreiber, es gibt keinen zweiten Lieferanten am selben Anschluss und keine Netzentgeltstruktur wie bei Strom und Gas. Eine Ausschreibung ist technisch nicht möglich – es gibt niemanden, der bieten könnte. Wer Ihnen etwas anderes verspricht, hat entweder den Markt nicht verstanden oder meint etwas anderes.

Was bleibt, ist die Preisgleitklausel im bestehenden Vertrag zu prüfen und den Blick auf die Strom- und Gaslieferstellen derselben Adresse zu richten. Die haben Sie fast immer, und dort besteht Spielraum. Die Abgrenzung im Detail steht unter Wärmelieferung oder Gaseinkauf.

3. Messstellenbetrieb und Smart Meter – Pflicht, aber wechselbar

Der Rollout intelligenter Messsysteme läuft gesetzlich vorgegeben und kommt in vielen Beständen ohnehin. Was oft übersehen wird: Der Messstellenbetreiber ist nicht zwingend der örtliche Netzbetreiber. Sie können ihn wechseln, und die Entgelte unterscheiden sich.

Der Nutzen für die Verwaltung liegt weniger im Preis als in den Daten. Fernauslesbare Zähler liefern Verbrauchswerte ohne Ablesetermin – die Grundlage für eine saubere Stichtagsabrechnung und für belastbare Ausschreibungsunterlagen. Was dabei zu beachten ist, steht unter Messstellenbetreiber wechseln.

4. Mieterstrom aus eigener PV – ein eigenes Projekt, keine Vertragsfrage

Photovoltaik auf dem Dach mit Belieferung der Mieter ist wirtschaftlich interessant, aber rechtlich etwas ganz anderes als ein Liefervertrag: Der Eigentümer oder die WEG wird damit selbst zum Energieversorger. Damit kommen Melde-, Abrechnungs- und Betreiberpflichten, die in der laufenden Verwaltung nicht nebenbei zu erledigen sind.

Das ist kein Argument dagegen. Es ist ein Argument dafür, es als eigenes Projekt zu behandeln – mit einem Partner, der Messstellenbetrieb und Abrechnung übernimmt. Die Grundlagen und die Entscheidungswege in der WEG stehen unter Mieterstrom und Photovoltaik in der WEG.

Ich betreibe keine Mieterstrommodelle und rechne sie nicht ab. Mein Feld ist der Einkauf.

5. Energetische Sanierung und Förderung – nicht mein Fach

Heizungstausch, Dämmung, Fördermittelanträge, Energieausweis: Das gehört zum zertifizierten Energieberater. Ich erstelle keine Energieausweise, plane keine Sanierungen und beantrage keine Fördermittel.

Die Abgrenzung ist keine Formalie. Ein Energieberater senkt den Verbrauch, ein Energiemakler senkt den Preis pro Kilowattstunde. Beides lohnt sich, aber es sind zwei Berufe – und wer beides aus einer Hand verspricht, macht in der Regel eines davon nur nebenbei.

Drei Wege, den Einkauf zu organisieren

Für die Bereiche eins und zwei stehen Ihnen drei Wege offen. Sie schließen sich nicht aus, passen aber zu unterschiedlichen Beständen.

Vergleichsportal. Funktioniert für einzelne Zähler mit haushaltsähnlichem Verbrauch. Schnell, kostenlos, ohne Beratung. Bei dreißig Lieferstellen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Vertragsarten wird daraus dreißig Mal dieselbe Arbeit – und Bündelungsvorteile entstehen gar nicht erst.

Stadtwerk mit Wohnungswirtschaftstarif. Für Bestände in einer Stadt oft die pragmatischste Lösung. Persönliche Betreuung, Verwalterportale, Stichtagsabrechnung, teils direkte Schnittstellen in die Verwaltungssoftware. Stadtwerke Düsseldorf bieten beispielsweise Leerstandsmeldung, Mieterwechselmeldung und eine BK01-immoconnect-Anbindung. Der Preis ist dabei nicht immer der beste, die Prozessqualität aber häufig sehr gut. Welche Anbieter was können, steht im Anbieter-Check.

Unabhängiger Energiemakler. Sinnvoll, wenn der Bestand über mehrere Netzgebiete verteilt ist, viele Lieferstellen mit unterschiedlichen Laufzeiten zusammengeführt werden sollen oder im Tagesgeschäft niemand die Fristen überwacht. Der Makler schreibt marktübergreifend aus und beobachtet den Markt laufend. Wie das konkret abläuft, steht unter Energieeinkauf für Hausverwaltungen.

Ehrlich gesagt: Bei fünf Lieferstellen in einer Stadt brauchen Sie mich nicht. Rufen Sie beim örtlichen Stadtwerk im Geschäftskundenvertrieb an. Interessant wird meine Arbeit ab etwa zehn Lieferstellen, und richtig interessant, wenn es mehrere Objekte in verschiedenen Städten sind.

Woran Sie einen seriösen Dienstleister erkennen

Der häufigste Einwand gegen externe Beschaffung ist die Frage, wer eigentlich wen bezahlt. Berechtigt. Drei Fragen klären das:

Wie werden Sie vergütet, und von wem? Ich werde über eine im Energiepreis enthaltene Marge vom Lieferanten vergütet. Für Sie entstehen keine Kosten. Das steht ausführlich auf der Seite Wie ich bezahlt werde – nicht im Kleingedruckten.

Zu welchen Versorgern besteht eine Vermittlungsbeziehung? Bei mir unter anderem medl, EVITA, Stadtwerke Düsseldorf und Vattenfall. Auf jeder Anbieterseite steht ein entsprechender Hinweis. Wer diese Frage ausweichend beantwortet, ist nicht unabhängig, sondern nur unauffällig.

Wer unterschreibt? Sie. Keine Blankovollmacht, keine Vertragsabschlüsse in Ihrem Namen. Ich bereite auf, Sie entscheiden.

Was dabei herauskommt

Drei veröffentlichte Projekte, alle mit nachprüfbaren Zahlen:

Emmerich am Rhein – 43.328 € Ersparnis pro Jahr, rund 35 Prozent, bei 1.118.885 kWh Jahresverbrauch.

Frankfurt am Main – über 100 Lieferstellen in Strom, Gas und Wärmestrom, 1.517.823 kWh. Die Kosten sanken von 170.162,56 € auf 138.268,12 €, also 31.894,44 € pro Jahr oder 18,7 Prozent.

Essen – 36 Lieferstellen, vorher verteilt auf 13 Versorger, heute bei einem. 3.020 € pro Jahr, und ein einziger Meldeweg statt dreizehn.

Über alle veröffentlichten Referenzprojekte hinweg sind das über 100.000 € dokumentierte jährliche Ersparnis. Genannte Beträge sind Einzelfälle und keine zugesicherte Ersparnis – was bei Ihnen möglich ist, hängt von Verbrauch, Vertragsart und Laufzeiten ab. Alle Projekte finden Sie unter Fallstudien.

Wo man anfängt

Nicht beim Preisvergleich. Beim Bestand.

Solange nicht feststeht, welche Lieferstellen es gibt, welche Verbräuche dahinterstehen, wann welcher Vertrag ausläuft und welche noch in der Grundversorgung stehen, lässt sich weder verhandeln noch ausschreiben. Kein Versorger kalkuliert ein Angebot auf Basis von „ungefähr fünfzehn Zähler in Duisburg“.

Diese Erfassung ist der aufwendigste Teil und gleichzeitig der einzige, der ohnehin gebraucht wird – auch für Meldungen bei Mieterwechseln und Leerständen. Wie sie aufgebaut und gepflegt wird, steht unter Lieferstellenmanagement für Hausverwaltungen. Danach folgt die Ausschreibung, dann das laufende Marktmonitoring.