CO2-Abgabe für Vermieter: Wer zahlt was, und was ändert sich ab 2028?

CO2-Abgabe Vermieter: die Kurzantwort

Seit dem 1. Januar 2023 teilen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten für Heizung und Warmwasser nach dem Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG). Bei Wohngebäuden entscheidet ein Stufenmodell: Je mehr CO2 das Gebäude pro Quadratmeter Wohnfläche ausstößt, desto mehr trägt der Vermieter, von 0 bis 95 Prozent. Bei Gewerberäumen gilt grundsätzlich eine Teilung 50 zu 50. Für Gas- und Ölheizungen, die ab dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, sieht das Gebäudemodernisierungsgesetz ab 2028 eine feste hälftige Teilung vor, die dann auch die Gasnetzentgelte umfasst.

Was die CO2-Abgabe 2026 kostet

Der CO2-Preis auf Heizöl und Erdgas liegt 2026 in einem Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Bei Erdgas entstehen je Kilowattstunde rund 0,2 Kilogramm CO2. Die CO2-Abgabe macht damit grob 1 bis 1,3 Cent je Kilowattstunde netto aus. Für ein Mehrfamilienhaus mit 100.000 Kilowattstunden Gasverbrauch sind das etwa 1.100 bis 1.300 Euro netto im Jahr, die zwischen Vermieter und Mietern aufgeteilt werden.

Ab 2028 soll der nationale CO2-Preis in den europäischen Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) übergehen. Der Preis bildet sich dann am Markt. Wie hoch er ausfällt, kann heute niemand seriös vorhersagen. Für die Planung ist er die wichtigste offene Größe.

Das Stufenmodell: So teilen Vermieter und Mieter die CO2-Kosten

Grundlage ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr. Dafür werden die Brennstoffemissionen laut Gasrechnung durch die gesamte Wohnfläche geteilt und auf eine Nachkommastelle gerundet. Das Ergebnis ordnet das Gebäude einer von zehn Stufen zu:

Rechenbeispiel: Ein Haus mit 600 m² Wohnfläche verursacht laut Gasrechnung 19.800 kg CO2 im Jahr. Das sind 33,0 kg je m², also Stufe 6. Bei 55 Euro je Tonne kostet die CO2-Abgabe rund 1.089 Euro netto, Vermieter und Mieter tragen je die Hälfte.

Ausnahmen gibt es, wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben den Vermieter an einer energetischen Sanierung hindern, etwa beim Denkmalschutz oder in Milieuschutzgebieten. Dann kann sich sein Anteil verringern oder entfallen.

Welche Daten Vermieter für die Aufteilung brauchen

Die Zahlen kommen vom Versorger. Nach § 3 CO2KostAufG muss der Lieferant auf der Rechnung die Brennstoffemissionen in Kilogramm CO2, den Emissionsfaktor, den Energiegehalt und den Preisbestandteil der CO2-Kosten ausweisen. Das gilt auch für Wärmelieferungen, etwa Fernwärme. Dazu kommt die aktuelle Wohnfläche des Gebäudes.

In der Heizkostenabrechnung muss der Vermieter den Mieteranteil an den CO2-Kosten, die Einstufung des Gebäudes und die Berechnungsgrundlagen ausweisen (§ 7 Abs. 3 CO2KostAufG). Fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen. Welche Angaben Sie auf der Gasrechnung prüfen sollten, bevor sie an den Abrechnungsdienst geht, zeigt unsere Checkliste Heizkostenabrechnung.

CO2-Kostenaufteilung in der WEG

In einer Eigentümergemeinschaft hat meist die Gemeinschaft den Gasvertrag für die Zentralheizung. Aufgeteilt wird die CO2-Abgabe aber nicht zwischen Gemeinschaft und Eigentümern, sondern zwischen dem vermietenden Eigentümer und seinem Mieter. Wer selbst in der Wohnung lebt, teilt nichts auf. Die Verwaltung liefert mit der Heizkostenabrechnung die Daten, die vermietende Eigentümer für ihre eigene Abrechnung an den Mieter brauchen.

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ab 2028 ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist seit dem 29. Juli 2026 in Kraft und ersetzt das bisherige Heizungsgesetz. Für vermietete Wohngebäude bringt es eine neue Kostenteilung, die nur für bestimmte Heizungen gilt: für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die ab dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, sowie für Neubauten.

• Ab 1. Januar 2028: Vermieter und Mieter teilen die CO2-Kosten und die Gasnetzentgelte je zur Hälfte. Für diese Heizungen ersetzt die feste Halbierung das Stufenmodell.
• Ab 1. Januar 2029: Hinzu kommt der Preisbestandteil für die vorgeschriebene Beimischung von Bio-Brennstoffen, begrenzt auf höchstens 30 % des Verbrauchs.
• Havarie: Muss eine kaputte Heizung weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 ersetzt werden, ruht die Kostenteilung zwölf Monate ab Einbau.
• Härtefall für Kleinvermieter: Vermieter mit bis zu sechs Wohnungen können ausgenommen werden, wenn mehrere Bedingungen zusammen erfüllt sind, darunter eine Miete unter 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, ein Gebiet ohne angespannten Wohnungsmarkt, Effizienzklasse G oder H und eine nachgewiesene persönliche Härte.

Für bestehende Heizungen, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden, bleibt es beim Stufenmodell. Dieser Überblick ersetzt keine Rechtsberatung. Für die Entscheidung über eine neue Heizung ist eine Fachberatung sinnvoll.

Mehrere Wohnungen oder ein ganzes Haus?

Die CO2-Abgabe selbst lässt sich nicht verhandeln, der Gaspreis schon. Arbeitspreis und Grundpreis machen bei den meisten Häusern den größten Teil der Heizkosten aus, und genau daran hängt jeder Anteil, den Vermieter selbst tragen. Wer ab 2028 bei einer neuen Gasheizung auch die Hälfte der Netzentgelte übernimmt, hat noch mehr Grund, den Vertrag regelmäßig zu prüfen.

Für private Vermieter mit mehreren Wohnungen oder einem ganzen Haus lohnt es sich, Heizung, Allgemeinstrom und gegebenenfalls Wohnungszähler gemeinsam einzukaufen. Wie das in der Praxis funktioniert, zeigt die Bündelausschreibung. Was wir für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern konkret tun, steht auf der Seite Energiemakler für Eigentümer.

Was Vermieter jetzt tun sollten

• Die letzte Gasrechnung auf die vier CO2-Angaben prüfen und fehlende Angaben beim Versorger anfordern.
• Wohnfläche und Stufe dokumentieren, damit die Heizkostenabrechnung nicht angreifbar ist.
• Vor dem Einbau einer neuen Gasheizung die Kostenteilung ab 2028 in die Rechnung einbeziehen.
• Den Gasvertrag prüfen: Preis, Laufzeit und Abrechnung zum Stichtag 31.12. vereinfachen die Abrechnung erheblich.

Zum Weiterlesen: Heizkostenabrechnung und Energieeinkauf · Gasetagenheizung, Gasvertrag und CO2 · Energiekosten umlegen