Energiekosten im Mehrfamilienhaus: Was Vermieter umlegen dürfen – und was an ihnen hängen bleibt
Heizgas und Allgemeinstrom dürfen Vermieter grundsätzlich auf die Mieter umlegen – aber nicht vollständig. Seit 2023 bleibt ein Teil der CO₂-Kosten beim Vermieter, und überteuerte Tarife können zum Streitpunkt werden. Hier steht, welche Energiekosten Sie weitergeben dürfen und welche an Ihnen hängen bleiben.
Was grundsätzlich umlegbar ist
Welche Betriebskosten ein Vermieter weitergeben darf, regelt die Betriebskostenverordnung – vorausgesetzt, der Mietvertrag sieht die Umlage vor. Zu den Heizkosten gehören dabei nicht nur die Brennstoffkosten, also das Heizgas, sondern auch der Betriebsstrom der Heizungsanlage und deren Wartung. Verteilt werden die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung, überwiegend nach Verbrauch (50–70 %) und der Rest nach Wohnfläche. Ebenfalls umlegbar ist der Allgemeinstrom für Treppenhausbeleuchtung, Aufzug oder Außenbeleuchtung – sauber abgegrenzt vom Betriebsstrom, wie im Beitrag Betriebsstrom und Allgemeinstrom trennen beschrieben.
CO₂-Kosten: seit 2023 teilen Vermieter und Mieter
Bis Ende 2022 konnten Vermieter die CO₂-Kosten fürs Heizen vollständig umlegen. Seit dem 1. Januar 2023 gilt das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz: Bei Wohngebäuden werden die CO₂-Kosten nach einem Stufenmodell aufgeteilt. Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto mehr trägt der Vermieter – von 0 % bei sehr effizienten Gebäuden bis 95 % bei den ineffizientesten.
| kg CO₂ pro m² Wohnfläche und Jahr | Anteil Mieter | Anteil Vermieter |
|---|---|---|
| unter 12 | 100 % | 0 % |
| 12 bis unter 17 | 90 % | 10 % |
| 17 bis unter 22 | 80 % | 20 % |
| 22 bis unter 27 | 70 % | 30 % |
| 27 bis unter 32 | 60 % | 40 % |
| 32 bis unter 37 | 50 % | 50 % |
| 37 bis unter 42 | 40 % | 60 % |
| 42 bis unter 47 | 30 % | 70 % |
| 47 bis unter 52 | 20 % | 80 % |
| ab 52 | 5 % | 95 % |
Grundlage ist der CO₂-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr; die nötigen Angaben weist der Versorger auf der Rechnung aus. Bei Nichtwohngebäuden gilt eine pauschale Aufteilung von 50 zu 50. Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben wie Denkmalschutz einer energetischen Sanierung entgegen, kann sich der Vermieteranteil verringern oder entfallen. Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, gilt ab 2028 eine eigene Regel: Vermieter tragen dann pauschal die Hälfte der CO₂-Kosten, unabhängig vom Zustand des Gebäudes. Details stehen im Beitrag Energieverträge: alle Rechtsgrundlagen.
Rechenbeispiel: Ein Haus mit 400 m² Wohnfläche stößt 10.000 kg CO₂ im Jahr aus – das sind 25 kg pro m². Es fällt damit in die Stufe 22 bis unter 27 kg: Der Vermieter trägt 30 % der CO₂-Kosten. Bei einem CO₂-Preis von 55 Euro pro Tonne und 10 Tonnen CO₂ sind das 165 Euro von 550 Euro. Wie sich der CO₂-Preis entwickelt, steht im Beitrag CO₂-Kosten und Heizungsgesetz.
Wenn die Aufteilung fehlt: Kürzungsrecht der Mieter
Die CO₂-Kostenaufteilung gehört in die Heizkostenabrechnung – mit Einstufung des Gebäudes und Berechnungsgrundlage. Fehlt sie oder ist sie nicht nachvollziehbar, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen. Die korrekte Aufteilung übernimmt in der Regel der Abrechnungsdienstleister, sofern ihm die Angaben aus der Versorgerrechnung vorliegen.
Überteuerte Tarife: das Risiko Wirtschaftlichkeitsgebot
Umlegbar sind Betriebskosten nur im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsgebots nach § 556 Abs. 3 BGB. Wer ein Haus dauerhaft ohne Prüfung in der teuren Grundversorgung lässt, riskiert Streit darüber, ob die Mehrkosten den Mietern in voller Höhe zugemutet werden durften. Den absolut günstigsten Anbieter schuldet der Vermieter aber nicht.
Was nicht umlegbar ist
Reparaturen und Instandsetzung der Heizungsanlage, Kosten für Modernisierungen, Verwaltungskosten und Finanzierungskosten trägt der Vermieter selbst. Sie gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung.
Was Sie als Vermieter tun können
Ein günstigerer Gasvertrag senkt Arbeits- und Grundpreis – das entlastet Ihre Mieter und schützt Sie vor Streit über die Wirtschaftlichkeit. Ehrlich gesagt: Die CO₂-Kosten pro Kilowattstunde senkt ein neuer Vertrag nicht; Ihren CO₂-Anteil verringern nur weniger Verbrauch und ein besserer energetischer Zustand des Gebäudes. Wie Sie den Einkauf optimieren, steht im Ratgeber Gasvertrag für Ihr Mehrfamilienhaus; für Eigentümer vom Einzelobjekt bis zum Großbestand gibt es die Seite Energiemakler für Eigentümer.
Dieser Beitrag ist keine Rechtsberatung. Für die Betriebskostenabrechnung im Einzelfall wenden Sie sich an Ihren Abrechnungsdienstleister, einen Fachanwalt oder Ihren Eigentümerverband.
Energiekosten umlegen – gut zu wissen
Nur bei sehr effizienten Wohngebäuden mit einem CO₂-Ausstoß unter 12 kg pro m² und Jahr. In allen anderen Fällen trägt der Vermieter nach dem Stufenmodell einen Anteil von 10 bis 95 %.
Die nötigen Angaben zu Brennstoffmenge und CO₂-Ausstoß weist der Gasversorger auf der Rechnung aus. Daraus ergibt sich zusammen mit der Wohnfläche der CO₂-Ausstoß pro Quadratmeter und damit die Stufe. Meist übernimmt das der Abrechnungsdienstleister.
Ja. Strom für Treppenhausbeleuchtung, Aufzug oder Außenbeleuchtung gehört zu den umlegbaren Betriebskosten, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Der Betriebsstrom der Heizung zählt zu den Heizkosten.
Dann dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen.
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