Energieverträge für Hausverwaltungen: Alle Rechtsgrundlagen im Überblick

Wer für verwaltete Objekte Strom und Gas einkauft, bewegt sich zwischen Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht, Energiewirtschaftsrecht und Klimarecht. Dieser Überblick zeigt, welche Vorschrift welche Frage beantwortet – mit den Urteilen und Stichtagen, die 2026 bis 2029 für Verwaltungen zählen.

Stand der Rechtslage: 11.09.2026 · Von Melf Klaus Riecke, unabhängiger Energiemakler, Duisburg

Melf Klaus Riecke

Unabhängiger Energiemakler, Energiehelden24, Duisburg. Begleitet Hausverwaltungen, WEGs und Eigentümer von Mehrfamilienhäusern bundesweit beim Energieeinkauf – von der Lieferstellen-Erfassung bis zur beschlussfähigen Entscheidungsvorlage.

Das Wichtigste in 30 Sekunden

• Eine WEG ist beim Energieeinkauf in aller Regel einem Verbraucher gleichgestellt – auch wenn eine gewerbliche Verwaltung für sie unterschreibt (BGH, 25.03.2015 – VIII ZR 243/13).
• Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft wirksam (§ 9b WEG). Ob er intern ohne Beschluss handeln durfte, entscheidet § 27 WEG – und damit die Haftungsfrage.
• Vermieter müssen keine Vergleichsangebote einholen. Wer sie aber dokumentiert, kann sich bei überhöhten Kosten entlasten (BGH, 20.05.2026 – VIII ZR 6/24).
• Preisänderungen muss der Lieferant mindestens zwei Wochen, bei Haushaltskunden einen Monat vorher ankündigen. Dann besteht ein Sonderkündigungsrecht (§ 41 Abs. 5 EnWG).
• Netzentgelte, Umlagen, Steuern und Abgaben kann kein Lieferant garantieren. Den CO₂-Preis bildet ab 2028 der EU-Emissionshandel ETS 2 am Markt.
• Für neu eingebaute Gasheizungen gilt ab 2029 die Biotreppe. Der Gasvertrag muss dann einen nachweisbaren Bioanteil liefern.

Welche Energieverträge eine Verwaltung überhaupt verantwortet

In einem Mehrfamilienhaus gibt es zwei getrennte Vertragswelten. Den Strom der einzelnen Wohnung schließt jeder Eigentümer oder Mieter selbst ab – darauf hat weder die Gemeinschaft noch die Verwaltung Zugriff. In der Verantwortung der Verwaltung liegen die Gemeinschaftsverträge: der Allgemeinstrom für Treppenhaus, Aufzug, Außenbeleuchtung und Heizungspumpen, das Gas der Heizzentrale und zunehmend der Strom für Wärmepumpen und Ladeinfrastruktur.

Eine Sonderrolle hat die Fernwärme: Sie wird über ein lokales Netz mit einem einzigen Versorger geliefert, ein Anbieterwechsel ist in der Praxis nicht möglich. Rechtlich und wirtschaftlich gestaltbar sind deshalb vor allem die Strom- und Gasverträge. Wie deren Einkauf praktisch organisiert wird, beschreibt die Seite Energieeinkauf für Hausverwaltungen.

Die Gesetzeslandkarte: welche Vorschrift welche Frage beantwortet

Die Übersicht ordnet die für Energieverträge relevanten Normen nach der Frage, die sie im Verwaltungsalltag beantworten.

WEG-Recht: Wer darf den Energievertrag abschließen?

Seit der WEG-Reform 2020 unterscheidet das Gesetz klar zwischen Außen- und Innenverhältnis. Nach außen vertritt der Verwalter die Gemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich (§ 9b Abs. 1 WEG); nur Grundstückskauf- und Darlehensverträge setzen einen Beschluss voraus. Unterschreibt er einen Energievertrag, ist die Gemeinschaft daran gebunden – der Lieferant muss keinen Beschluss prüfen.

Ob der Verwalter das intern durfte, ist eine andere Frage. § 27 Abs. 1 WEG erlaubt ihm eigenständig nur Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen, sowie Maßnahmen zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils. Ob ein Energievertrag darunter fällt, hängt von Volumen, Laufzeit und Größe der Gemeinschaft ab. Für neue Verträge, Anbieterwechsel und mehrjährige Bindungen ist der Beschluss der Eigentümerversammlung (§ 19 WEG) der sichere Weg.

Praktisch bewährt hat sich ein Rahmenbeschluss nach § 27 Abs. 2 WEG: Die Gemeinschaft ermächtigt den Verwalter, Energieverträge innerhalb festgelegter Grenzen – etwa zu Laufzeit, Preisniveau oder Vertragsart – selbst abzuschließen. So bleibt die Verwaltung handlungsfähig, wenn ein gutes Angebot nur wenige Tage gilt. Mehrheiten und Beschlussinhalt stehen im Beitrag Wer entscheidet über den Stromvertrag einer WEG?, den Ablauf ohne Verwalter beschreibt der Leitfaden zur WEG-Selbstverwaltung.

Für Mietshäuser ohne WEG gilt: Der Verwalter handelt im Namen des Eigentümers auf Grundlage von Verwaltervertrag und Vollmacht. Deren Umfang entscheidet, welche Verträge er ohne Rücksprache schließen darf.

Die WEG als Verbraucher: Was das BGH-Urteil von 2015 bis heute bedeutet

Der Bundesgerichtshof hat 2015 in drei Verfahren um Gaslieferverträge Hamburger Eigentümergemeinschaften entschieden: Eine WEG ist einem Verbraucher im Sinne von § 13 BGB gleichzustellen, wenn ihr mindestens ein Verbraucher angehört und sie das Geschäft nicht zu gewerblichen oder selbständigen beruflichen Zwecken abschließt. Ein Energieliefervertrag für den eigenen Bedarf dient danach regelmäßig der privaten Vermögensverwaltung der Mitglieder. Dass eine gewerbliche Hausverwaltung für die Gemeinschaft handelt, ändert daran nichts – maßgeblich ist der Vertretene (BGH, Urteil vom 25.03.2015 – VIII ZR 243/13, ebenso VIII ZR 360/13 und VIII ZR 109/14).

Die Folgen reichen weit. Formularmäßige Preisanpassungsklauseln, die gegenüber Unternehmen wirksam sein können, halten der AGB-Kontrolle gegenüber Verbrauchern oft nicht stand; in den entschiedenen Fällen ging es um Rückforderungen aus unwirksamen Preiserhöhungen. Hinzu kommen die Laufzeitgrenzen, die § 309 Nr. 9 BGB für vorformulierte Verbraucherverträge (AGB) setzt. Wie sich das auf Fristen und Verlängerungen auswirkt, erklären die Beiträge Vertragsfristen im Griff und Energieverträge kündigen.

Mietrecht: Umlage und Wirtschaftlichkeitsgebot

Energiekosten der Gemeinschaftsanlagen sind umlagefähige Betriebskosten. § 2 der Betriebskostenverordnung nennt unter anderem die Kosten der zentralen Heizungsanlage einschließlich Brennstoff und Betriebsstrom (Nr. 4), der Warmwasserversorgung (Nr. 5), des Aufzugs (Nr. 7) und der Beleuchtung gemeinsam genutzter Flächen (Nr. 11). Heiz- und Warmwasserkosten werden nach der Heizkostenverordnung zu 50 bis 70 Prozent nach Verbrauch verteilt (§ 7 HeizkostenV).

Umlegen dürfen Vermieter aber nur, was wirtschaftlich eingekauft wurde. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB verpflichtet sie, bei allen Entscheidungen mit Einfluss auf die Betriebskosten auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Das billigste Angebot muss es nicht sein; nicht marktgerechte, objektiv überhöhte Preise sind dagegen ein Verstoß.

Neu: BGH vom 20. Mai 2026 zu Vergleichsangeboten

Der Bundesgerichtshof hat die Anforderungen im Mai 2026 präzisiert (Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24). Der Fall betraf einen Vertrag über Gebäudemanagement; die Grundsätze formuliert der BGH aber allgemein zum Wirtschaftlichkeitsgebot. Ein Verstoß liegt nicht schon darin, dass der Vermieter vor der Beauftragung keine Vergleichsangebote eingeholt hat. Erst muss feststehen, dass die Kosten tatsächlich überhöht waren und Vergleichsangebote zu einer Einsparung geführt hätten. Die Darlegungs- und Beweislast trägt der Mieter; er kann Belegeinsicht nehmen und Marktpreise recherchieren. Einwendungen muss er innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Abrechnung erheben (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB) – das gilt ausdrücklich auch für den Vorwurf der Unwirtschaftlichkeit.

Der für Verwaltungen entscheidende Teil: Stehen überhöhte Preise fest, kann sich der Vermieter nach § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB nur entlasten, wenn er zumutbare Anstrengungen unternommen hat, einen günstigeren Anbieter zu finden. Eine dokumentierte Ausschreibung ist damit keine Pflicht, aber die wirksamste Absicherung. Mehr dazu im Beitrag Wirtschaftlichkeitsgebot: Wann Verwalter für zu teuren Energieeinkauf haften.

Energiewirtschaftsgesetz: Was im Liefervertrag stehen muss

§ 41 EnWG legt fest, welche Angaben jeder Energieliefervertrag mit Letztverbrauchern enthalten muss – unter anderem Vertragsdauer, Preise und Preisanpassung, Kündigungstermine und -fristen sowie Rücktrittsrechte. Für Haushaltskunden außerhalb der Grundversorgung schreibt § 41b EnWG zusätzlich die Textform für Vertrag und Kündigung durch den Lieferanten vor.

Preisänderungen und Sonderkündigungsrecht

Hat sich der Lieferant einseitige Änderungen vorbehalten, muss er rechtzeitig und verständlich informieren: spätestens zwei Wochen, bei Haushaltskunden spätestens einen Monat vor Wirksamwerden, jeweils mit Anlass, Voraussetzungen und Umfang (§ 41 Abs. 5 EnWG). Der Kunde kann dann ohne Frist zum Zeitpunkt der Änderung kündigen. Preisanpassungsschreiben dürfen deshalb nicht im Posteingang liegen bleiben – wie das Zeitfenster richtig genutzt wird, steht im Beitrag Sonderkündigungsrecht bei Preiserhöhung.

Ob der Allgemeinstrom eines Wohnhauses als Haushaltskundenlieferung gilt, richtet sich nach der Begriffsbestimmung in § 3 EnWG: Haushaltskunde ist, wer Energie überwiegend für den Haushalt oder bis 10.000 kWh im Jahr für berufliche oder gewerbliche Zwecke bezieht. In der Praxis ordnen Lieferanten das unterschiedlich ein; die Einordnung entscheidet über Fristen und Schutzrechte und sollte im Vertrag nachvollziehbar sein.

Grund- und Ersatzversorgung als teures Auffangnetz

Endet ein Vertrag ohne Anschlussvertrag, wird eine Lieferstelle im Niederspannungs- bzw. Niederdrucknetz zunächst ersatzversorgt (§ 38 EnWG). Die Ersatzversorgung endet spätestens nach drei Monaten; Haushaltskunden werden danach in der Grundversorgung (§ 36 EnWG) weiterbeliefert, alle anderen brauchen spätestens dann einen neuen Vertrag. Beides ist in der Regel deutlich teurer als ein Sondervertrag. Die Hintergründe erklärt der Beitrag Grundversorgung in der Hausverwaltung; die Grundlage dagegen ist ein sauberes Lieferstellenmanagement mit allen Fristen.

Festpreis oder dynamischer Tarif

§ 41a EnWG regelt lastvariable, tageszeitabhängige und dynamische Stromtarife sowie Festpreisverträge; dynamische Tarife setzen ein intelligentes Messsystem voraus. Für Allgemeinstrom und Heizgas passen dynamische Tarife selten: Das Lastprofil lässt sich kaum verschieben, und der Wirtschaftsplan braucht kalkulierbare Kosten. Für steuerbare Verbraucher wie Wärmepumpen, Ladepunkte oder Batteriespeicher können sie dagegen sinnvoll sein. Die Abwägung steht im Beitrag Festpreis oder Spotpreis.

Preisbestandteile, die kein Lieferant festschreiben kann

Ein Festpreis sichert in der Regel nur den Energieanteil. Netzentgelte, Messentgelte, gesetzliche Umlagen, Steuern und die Konzessionsabgabe gibt der Lieferant weiter, wie sie anfallen. Ein seriöser Angebotsvergleich trennt deshalb immer zwischen dem gestaltbaren Energiepreis und den staatlich oder regulatorisch bestimmten Bestandteilen – wie sich das im Wirtschaftsplan niederschlägt, zeigt der Beitrag Energiekosten im Wirtschaftsplan.

Konzessionsabgabe: Vertragsart und Verbrauch entscheiden

Die Konzessionsabgabenverordnung setzt Höchstbeträge pro Kilowattstunde fest (§ 2 KAV). Beim Gas gilt jeder Kunde außerhalb von Grund- und Ersatzversorgung als Sondervertragskunde; die Abgabe beträgt dann höchstens 0,03 ct/kWh. Beim Strom aus dem Niederspannungsnetz gilt die niedrige Sondervertragsgrenze von 0,11 ct/kWh erst, wenn an der Abnahmestelle mehr als 30.000 kWh im Jahr verbraucht werden und die gemessene Leistung in mindestens zwei Monaten 30 kW überschreitet (§ 2 Abs. 7 KAV). Darunter gelten die Tarifkundensätze von 1,32 bis 2,39 ct/kWh je nach Gemeindegröße.

Was sich 2026 geändert hat

Zum 1. Januar 2026 ist die Gasspeicherumlage entfallen; die Kosten trägt der Bund. Beim Strom bezuschusst der Bund die Übertragungsnetzentgelte 2026 mit 6,5 Milliarden Euro, was die Netzentgelte dämpft. Für die Folgejahre ist eine Fortsetzung politisch vorgesehen, hängt aber vom Haushalt ab. Die dauerhafte Senkung der Stromsteuer auf das EU-Minimum gilt nur für das produzierende Gewerbe sowie die Land- und Forstwirtschaft – für Wohngebäude bleibt es beim regulären Satz. Den Marktüberblick liefert der Beitrag Energiepreise 2026.

CO₂-Kosten: Stabil bis 2027, ab 2028 Marktpreis

Wer Erdgas in Verkehr bringt, muss nach dem Brennstoffemissionshandelsgesetz (BEHG) CO₂-Zertifikate kaufen; die Kosten stecken im Gaspreis. 2026 gilt ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne. Nach eigener Überschlagsrechnung entspricht das bei Erdgas grob 1,0 bis 1,3 ct/kWh netto.

Der europäische Emissionshandel für Gebäude und Verkehr (ETS 2) wurde auf 2028 verschoben. Für 2027 hat das Bundeskabinett am 12. August 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, der den Korridor von 55 bis 65 Euro ein weiteres Jahr fortschreibt; Bundestag und Bundesrat müssen noch zustimmen (Stand: September 2026). Ab 2028 bildet sich der Preis dann am Markt. Wie hoch er ausfällt, weiß heute niemand verlässlich.

Für Verträge mit Lieferung ab 2028 ist das die wichtigste offene Variable. Prüfen Sie deshalb, ob der CO₂-Preis im Festpreis enthalten ist oder gesondert weitergereicht wird – und nach welcher Formel.

Wer die CO₂-Kosten trägt

Seit 2023 teilt das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) die CO₂-Kosten bei Wohngebäuden nach einem Stufenmodell zwischen Vermieter und Mieter auf: Je schlechter die Emissionsbilanz des Gebäudes, desto höher der Vermieteranteil. Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz wurde das Gesetz 2026 erweitert. Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu eingebaut werden, tragen Vermieter ab 1. Januar 2028 jeweils die Hälfte der CO₂-Kosten und – bei Gas – der Gasnetzentgelte, die dafür in der Heizkostenabrechnung gesondert auszuweisen sind; ab 1. Januar 2029 kommt die Hälfte der Kosten des Bioanteils hinzu (bis 30 Prozent Beimischung). Für diese Anlagen hängt der Anteil nicht mehr vom energetischen Zustand des Gebäudes ab. Bestehende Anlagen bleiben beim bisherigen Stufenmodell. Die Details einschließlich der Härtefallregelung sollten im Einzelfall geprüft werden.

Gebäudemodernisierungsgesetz: Der Gasvertrag wird zum Nachweis

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst; die wesentlichen Teile sind am 29. Juli 2026 in Kraft getreten, weitere Regelungen folgen gestaffelt. Die bisherige 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen entfällt, bestehende Heizungen dürfen weiter betrieben werden. Neue Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen bleiben zulässig, müssen aber ab 2029 einen steigenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe nutzen – die sogenannte Biotreppe:

• ab 2029 mindestens 10 Prozent,
• ab 2030 mindestens 15 Prozent,
• ab 2035 mindestens 30 Prozent,
• ab 2040 mindestens 60 Prozent.

Als klimafreundlich gelten unter anderem Biomethan und bestimmte Wasserstoffarten. Der Bezug muss über Herkunftsnachweise oder eine Massebilanz belegt werden, bestätigt mit der Abrechnung. Hybridlösungen, etwa eine Gasheizung mit Wärmepumpe oder ausreichend großer Solarthermie, können die Anforderungen unter Voraussetzungen auch ohne Beimischung erfüllen.

Für Verwaltungen verschiebt das die Rolle des Gasvertrags: Bei betroffenen Anlagen ist er nicht mehr nur eine Preisfrage, sondern ein Nachweisdokument. Vor jedem Heizungstausch sollte deshalb feststehen, welcher Lieferant den geforderten Bioanteil mit sauberem Nachweis liefern kann – und zu welchem Preis. Offen ist noch die Grüngasquote für Inverkehrbringer, die die Bundesregierung laut Gesetz bis 1. Dezember 2026 in einem eigenen Gesetz regeln soll. Für Heizungsentscheidungen in der Gemeinschaft hilft der Beitrag Wärmepumpe in der WEG: Wer entscheidet, wer zahlt?

Messwesen und neue Versorgungsmodelle

Bis 31. Dezember 2026 müssen alle Heizkostenverteiler, Wärme- und Warmwasserzähler in Gebäuden mit zentraler Heizung fernablesbar sein (§ 5 HeizkostenV). Fehlt die Ausstattung, dürfen Nutzer ihren Kostenanteil kürzen (§ 12 HeizkostenV). Das betrifft nicht den Liefervertrag selbst, aber die Abrechnung, in der sich jeder Einkaufserfolg zeigen muss – mehr im Beitrag Heizkostenabrechnung und Energieeinkauf.

Zwei Modelle erweitern die Möglichkeiten, Strom im Bestand zu teilen. Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung nach § 42b EnWG erlaubt seit 2024, Solarstrom innerhalb eines Gebäudes ohne Nutzung des öffentlichen Netzes an Bewohner weiterzugeben. Seit 1. Juni 2026 ermöglicht § 42c EnWG Energy Sharing auch über das Verteilnetz innerhalb desselben Bilanzierungsgebiets – mit viertelstündlicher Messung an jeder Verbrauchsstelle und vollen Netzentgelten auf den geteilten Strom. Den Reststrom beziehen die Teilnehmer weiterhin über einen normalen Liefervertrag. Ob sich Photovoltaik in der Gemeinschaft rechnet, erklärt der Beitrag Mieterstrom und Photovoltaik in der WEG.

Prüfliste: Acht Punkte für jeden Energievertrag

• Vertragspartei und Vollmacht: Ist die richtige Gemeinschaft oder der richtige Eigentümer Vertragspartner, und deckt Beschluss oder Vollmacht Laufzeit und Volumen?
• Preisanpassungsklausel: Unter welchen Voraussetzungen darf der Lieferant ändern, und hält die Klausel der AGB-Kontrolle gegenüber einer WEG stand?
• Was der Festpreis umfasst: Nur Energie, oder auch Netzentgelte und CO₂? Welche Bestandteile werden durchgereicht?
• CO₂-Regelung ab 2028: Ist klar geregelt, wie der ETS-2-Preis in den Vertrag einfließt?
• Laufzeit, Verlängerung, Kündigung: Stimmen die Fristen mit § 309 Nr. 9 BGB überein, und liegt das Vertragsende auf einem einheitlichen Stichtag?
• Mengentoleranz: Welche Abweichung vom Prognoseverbrauch ist frei, und was kostet eine Über- oder Unterschreitung? Details im Beitrag Mehr- und Mindermengen.
• Lieferant: Wie hat er Preise in der Vergangenheit gehalten, und wie krisenfest ist er? Der günstigste Preis ist nur so viel wert, wie der Lieferant ihn über die Laufzeit einhält.
• Dokumentation: Liegen Vergleichsangebote und Entscheidungsgrundlage so vor, dass sie gegenüber Eigentümern, Beirat und Mietern belastbar sind?

Stichtage 2026 bis 2029

Häufige Fragen

Quellen

• BGH, Urteil vom 25.03.2015 – VIII ZR 243/13 (WEG als Verbraucher beim Energieliefervertrag)
• BGH, Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24 (Wirtschaftlichkeitsgebot und Vergleichsangebote)
• § 27 Wohnungseigentumsgesetz
• § 556 Bürgerliches Gesetzbuch
• § 2 Betriebskostenverordnung
• § 41 Energiewirtschaftsgesetz und § 41b EnWG
• § 2 Konzessionsabgabenverordnung
• Bundesregierung: Gebäudemodernisierungsgesetz
• GModG-Infoportal des Bundes: Chronologie und Biotreppe
• Deutscher Bundestag: BEHG-Änderung, CO₂-Preis 2027
• Bundesregierung: Abschaffung der Gasspeicherumlage