WEG-Gasvertrag: Wer unterschreibt, wer entscheidet, was gilt ohne Vertrag?

Vertragspartner ist die Gemeinschaft

Seit der WEG-Reform 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein eigener Rechtsträger (§ 9a WEG). Sie ist Kundin des Gasversorgers, sie schuldet die Rechnung, und an sie richtet sich jede Preisänderung. Der einzelne Eigentümer ist nicht Vertragspartner, die Hausverwaltung auch nicht – sie handelt als Vertreterin.

Für Verwaltungen mit mehreren Objekten: Alles zu Laufzeit, Bündelung und Ausschreibung finden Sie unter Hausverwaltung Gasvertrag.

Das hat praktische Folgen: Vertrag, Lieferstelle und Rechnung sollten auf die Gemeinschaft lauten, etwa „WEG Musterstraße 12, vertreten durch …“. Steht dort der Name der Verwaltung oder eines früheren Eigentümers, wird es spätestens beim Verwalterwechsel unübersichtlich. Wer im Haus generell für den Gasvertrag zuständig ist, hängt an der Heizungsart – das steht im Beitrag Gasvertrag im Mehrfamilienhaus: Wer ist zuständig?

Was die Verwaltung allein darf – und wofür sie einen Beschluss braucht

Hier liegt der häufigste Irrtum. Man muss zwei Ebenen trennen:

• Außenverhältnis: Gegenüber dem Versorger vertritt die Verwaltung die Gemeinschaft umfassend (§ 9b WEG). Ein Vertrag, den sie unterschreibt, ist in aller Regel wirksam.
• Innenverhältnis: Gegenüber den Eigentümern darf die Verwaltung ohne Beschluss nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen oder Dringendes erledigen (§ 27 WEG). Ein Versorgerwechsel mit mehrjähriger Bindung gehört meist nicht dazu.

Für die Praxis heißt das: Der Vertrag hält, aber die Verwaltung haftet, wenn sie ohne Grundlage gehandelt hat und es teurer wird. Sauber ist ein Beschluss, der den Rahmen vorgibt – Laufzeit, Preisobergrenze, gegebenenfalls Ökogas – und die Verwaltung ermächtigt, innerhalb dieses Rahmens zuzuschlagen. Energiepreise gelten oft nur Stunden. Ein Beschluss, der erst ein konkretes Angebot abwartet, kommt meist zu spät. Eine Vorlage gibt es in der Checkliste zum Beschluss für den Energieeinkauf.

Ohne unterschriebenen Vertrag: die Realofferte

Viele Gemeinschaften haben nie einen Gasvertrag unterschrieben. Gas fließt trotzdem. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt im Bereitstellen von Gas am Hausanschluss ein Angebot des Versorgers – wer das Gas entnimmt, nimmt es an. Juristen sprechen von Realofferte.

Rechtlich ist die Gemeinschaft damit versorgt. Wirtschaftlich ist es meist die teuerste Variante: Es gelten Grund- oder Ersatzversorgungspreise, und auch die Konzessionsabgabe ist höher als im Sondervertrag. Mehr dazu im Beitrag Grundversorgung in der Hausverwaltung.

Typische Auslöser:

• Neubau nach der Übergabe, wenn der Vertrag des Bauträgers ausläuft (Neubau-Übergabe)
• Verwalterwechsel, bei dem die Verträge nicht übergeben wurden
• Kündigung durch den bisherigen Versorger, ohne dass ein Anschlussvertrag steht (Versorger hat gekündigt)

Wie die Gaskosten verteilt werden

Für Heizung und Warmwasser gilt die Heizkostenverordnung: 50 bis 70 Prozent werden nach erfasstem Verbrauch verteilt, der Rest nach Wohn- oder Nutzfläche. Gaskosten außerhalb der Heizkostenverordnung verteilt die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG), sofern sie keinen anderen Schlüssel beschlossen hat.

Seit 2023 kommt die Aufteilung der CO₂-Kosten zwischen Vermieter und Mieter hinzu. Sie betrifft die vermietenden Eigentümer, nicht die Gemeinschaft als Vertragspartnerin – die Gasrechnung muss die Angaben dafür aber enthalten (CO₂-Abgabe für Vermieter).

Worauf es beim Abschluss ankommt

• Laufzeit und Frist: so wählen, dass die Eigentümerversammlung vor Fristablauf entscheiden kann (Vertragsfristen).
• Preisgarantie: klären, was sie umfasst. Netzentgelte, Steuern und Umlagen sind oft ausgenommen (Preisgarantie bei Strom und Gas).
• Abrechnungsstichtag 31.12.: passt zum Wirtschaftsjahr der Gemeinschaft und erspart Abgrenzungen in der Jahresabrechnung.
• Vertragsinhaber: der Vertrag lautet auf die Gemeinschaft, nicht auf die Verwaltung.

So unterstütze ich Sie

Als unabhängiger Energiemakler aus Duisburg hole ich für Hausverwaltungen und WEGs Angebote ein, bereite sie als Entscheidungsgrundlage für die Eigentümerversammlung auf und übernehme den Wechsel. Für Haftungs- und Beschlussfragen im Einzelfall ist eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für WEG-Recht die richtige Adresse – dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.